
库存压顶,楼盘冷热不均,产业才是真底气
现在在杭州卖房子确实不容易,高盛的人上个月专门来了一趟,25号到的,26号就发布了报告,说杭州的楼市情况是冰火两重天,他们重点聊了本地的龙头公司滨江集团,这家公司市场占有率差不多有三成,还看了他们的一个项目叫金尚万象府,位置很好,定位也很高端,是有钱人愿意花钱买的那种房子。
一边是房子堆满大街,另一边是好楼盘依然有人抢着买,杭州现在的一手房加上在建的,足够卖三年以上,这种情况全国都少见,之所以房子这么多,是因为早几年政府在郊区大量卖地,结果现在没人愿意要,再加上以前新房价格受限制,比市场价便宜,不少人买了等着涨价,如今发现没指望,就赶紧拿出来卖,二手房挂出来的数量直接冲到历史最高,但滨江那边的高端楼盘照样卖得出去,利润率还能保持在两位数,比行业平均水平高出一截。
现在大家买房的想法变了,以前主要看学区,现在更关注上班地点,杭州未来科技城那边有六家热门科技公司,比如做游戏的Game Science、研究人工智能的DeepSeek、还有机器人公司宇树科技,这些公司招聘的都是高收入人才,他们选房子的时候,优先考虑离公司近、地铁方便、周边有国际学校和商场的地方,不过这种趋势还没有扩展到整个城市,目前只在局部地区比较明显。

房价没有全面下跌,只是部分区域跌得厉害,有些地方从最高点掉下来三成,有的直接对半砍,远郊那些投资客扎堆的楼盘跌得最狠,之前靠价格差买入的人现在急着出手,相对抗跌的是市区里带好学区的改善型房子,产品也做得扎实,不过现在连这种房买家也敢大胆还价了,开发商开始降价促销,不敢硬撑市场。
政策方面没有放松,融资依然很困难,滨江公司作为本地龙头企业,财务状况稳定,银行愿意提供资金,其他小型开发商处境艰难,无法获得贷款,只能等待倒闭或被收购,高盛指出杭州并非特例,长三角多个大城市都在经历类似情况,头部房企占据优势,尾部企业逐渐被淘汰,整个行业正在重新调整。
有人提到,这些\"六小龙\"企业虽然发展迅速,但并未带动整体房价上涨,这是因为它们的员工总数还不到百万,每家公司能带来的购房需求有限,这些员工大多比较年轻,工作时间不长,要么选择租房,要么购买小户型的房子,并不是高端改善型住房的主要买家,而且房产交易决策周期很长,产业发展的红利通常需要三到五年才能体现在房价上,深圳南山区依靠腾讯和华为的带动,房价用了十年才稳步上升,杭州目前还处于起步阶段,不能指望一下子就有大变化。
我觉得杭州楼市现在出现分化很正常,经济情况往下走的时候,资源总是会朝实力强的一方聚拢,普通人买房的话,不要再想着靠炒房赚快钱,要找对地段、选好房子,跟着产业布局走才是正道,滨江能发展得好不是偶然,是因为它早就看准了改善型住房这个需求,没有跟风去郊区大量拿地,现在市场正在教大家认清现实,谁乱来谁就会吃亏。
说到底,房子不是普通商品,它更像是一种资产,资产的价值要看背后的支撑条件,杭州的核心资产就是那些靠近产业园区、生活配套完善、建筑质量可靠的楼盘,其他地方的房子即使价格便宜,也可能存在风险,如果真想买房,不要只听中介推荐,自己多去实地看看,确认周边有没有写字楼、地铁站和学校,这些才是实实在在的保障。
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