库存压顶，楼盘冷热不均，产业才是真底气
现在在杭州卖房子确实不容易，高盛的人上个月专门来了一趟，25号到的，26号就发布了报告，说杭州的楼市情况是冰火两重天，他们重点聊了本地的龙头公司滨江集团，这家公司市场占有率差不多有三成，还看了他们的一个项目叫金尚万象府，位置很好，定位也很高端，是有钱人愿意花钱买的那种房子。
一边是房子堆满大街，另一边是好楼盘依然有人抢着买，杭州现在的一手房加上在建的，足够卖三年以上，这种情况全国都少见，之所以房子这么多，是因为早几年政府在郊区大量卖地，结果现在没人愿意要，再加上以前新房价格受限制，比市场价便宜，不少人买了等着涨价，如今发现没指望，就赶紧拿出来卖，二手房挂出来的数量直接冲到历史最高，但滨江那边的高端楼盘照样卖得出去，利润率还能保持在两位数，比行业平均水平高出一截。
现在大家买房的想法变了，以前主要看学区，现在更关注上班地点，杭州未来科技城那边有六家热门科技公司，比如做游戏的Game Science、研究人工智能的DeepSeek、还有机器人公司宇树科技，这些公司招聘的都是高收入人才，他们选房子的时候，优先考虑离公司近、地铁方便、周边有国际学校和商场的地方，不过这种趋势还没有扩展到整个城市，目前只在局部地区比较明显。
房价没有全面下跌，只是部分区域跌得厉害，有些地方从最高点掉下来三成，有的直接对半砍，远郊那些投资客扎堆的楼盘跌得最狠，之前靠价格差买入的人现在急着出手，相对抗跌的是市区里带好学区的改善型房子，产品也做得扎实，不过现在连这种房买家也敢大胆还价了，开发商开始降价促销，不敢硬撑市场。
政策方面没有放松，融资依然很困难，滨江公司作为本地龙头企业，财务状况稳定，银行愿意提供资金，其他小型开发商处境艰难，无法获得贷款，只能等待倒闭或被收购，高盛指出杭州并非特例，长三角多个大城市都在经历类似情况，头部房企占据优势，尾部企业逐渐被淘汰，整个行业正在重新调整。
有人提到，这些\"六小龙\"企业虽然发展迅速，但并未带动整体房价上涨，这是因为它们的员工总数还不到百万，每家公司能带来的购房需求有限，这些员工大多比较年轻，工作时间不长，要么选择租房，要么购买小户型的房子，并不是高端改善型住房的主要买家，而且房产交易决策周期很长，产业发展的红利通常需要三到五年才能体现在房价上，深圳南山区依靠腾讯和华为的带动，房价用了十年才稳步上升，杭州目前还处于起步阶段，不能指望一下子就有大变化。
我觉得杭州楼市现在出现分化很正常，经济情况往下走的时候，资源总是会朝实力强的一方聚拢，普通人买房的话，不要再想着靠炒房赚快钱，要找对地段、选好房子，跟着产业布局走才是正道，滨江能发展得好不是偶然，是因为它早就看准了改善型住房这个需求，没有跟风去郊区大量拿地，现在市场正在教大家认清现实，谁乱来谁就会吃亏。
说到底，房子不是普通商品，它更像是一种资产，资产的价值要看背后的支撑条件，杭州的核心资产就是那些靠近产业园区、生活配套完善、建筑质量可靠的楼盘，其他地方的房子即使价格便宜，也可能存在风险，如果真想买房，不要只听中介推荐，自己多去实地看看，确认周边有没有写字楼、地铁站和学校，这些才是实实在在的保障。
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