城里的老小区，多半住了二三十年。墙皮一块一块往下掉，下雨时窗台渗水，水管时不时爆个缝，楼道里的灯忽明忽暗。年轻人嫌不方便，老人爬不动楼。
未来 3年，这些老小区不会一直烂下去。根据各地的试点情况，大概会走这几条路。有的慢慢翻新，有的装上新科技，有的干脆拆了重盖，还有的自己动手管起来。不管哪条路，目的都一样 —— 让住在这里的人，过得舒坦点。
1.改造升级：里外翻新一遍，住着像新家
这几年，改老小区的事儿越来越多。从 2019 年到现在，全国已经改了 22 万个，差不多 1 亿人住上了 “新” 房子。今年计划改 5.8 万个，年底一算，还超额完成了。
改什么？都是居民天天念叨的事儿。
先换 “里子”。老水管用久了，要么堵要么漏，一到用水高峰，高层就没水。工人会把地下的旧管子全刨出来，换成新的 PPR 管，管壁更厚，能用二三十年。
再修 “面子”。楼道里的墙，重新刮腻子刷漆，以前乱涂乱画的小广告，再贴上新的公示栏。楼梯扶手锈得掉渣的，换成不锈钢的，摸着手感都不一样。
加电梯。上海有个小区，装电梯花了 60 万，政府补了 20 万，剩下的每家摊几万，装完之后，七楼的张奶奶天天推着轮椅下楼晒太阳，见人就说 “做梦都没想到”。
还有些 “加分项”。以前没地方停车，车子乱停在路边，刮了蹭了常吵架。改造时会把闲置的空地腾出来，划上停车位，有的还会搭个简易车棚，能停下一半的车。角落里的杂草拔了，种上月季和冬青，夏天开花，冬天常绿。健身器材也不能少，单杠、漫步机、太极轮，早上老人们在这儿锻炼，傍晚小孩在这儿追跑。
2.数字赋能：装上 “聪明脑子”，管起来省事儿。
南京的锁金村小区，上世纪 80 年代建的，以前管得松，外人随便进，电动车停楼道里，半夜总有人偷电池。改造时，电信公司来装了一套智能系统。
大门口装了人脸识别机，住这儿的人，对着镜头一站，门就开了。快递员要进来，得先在机器上输房号，业主在手机上点 “同意”，门才会开。200 多个摄像头对着小区各个角落，哪辆车没停在车位，哪个单元门没关好，物业办公室的屏幕上看得一清二楚。
上海彭浦新村更厉害，搞了个手机 APP。水电费以前要去银行交，现在打开 APP，输入房号就能付。家里水管坏了，拍张照片上传，物业一看就知道是哪的问题，带着工具就来了。以前修个水管，得等两天，现在俩小时准到。
还有些小区装了智能灯。以前路灯彻夜亮，费电。现在灯杆上装了感应器，有人走过来就亮，人走远了就暗，电费省了三成。
当然，也有老人说 “学不会”。社区就组织志愿者，手把手教怎么用 APP，怎么刷脸开门。有个社区还把操作步骤印成大字报，贴在单元门口，老人跟着一步一步做，慢慢也摸熟了。
3.拆除重建：实在没法修的，干脆换新房子。
有些小区是真老了。墙裂得能塞进手指头，一刮大风就掉砖；地基下沉，屋里的地板都是斜的；夏天漏雨，冬天漏风，住着实在危险。这种情况，改造也白搭，不如拆了重盖。
上海凤南一村就是这么个情况。房子是上世纪 50 年代建的，1813 户人家挤在矮楼里，厨房厕所都是几家共用。有户人家住二楼，窗户正对着一楼的煤炉，冬天不敢开窗户，一开窗就是煤烟味。下雨更愁，小区比马路低，积水能没过小腿，得踩着砖头出门。
新小区的图纸出来，居民们挤着看。要盖 8 栋 20 多层的高楼，带电梯，每家都有独立厨房厕所。地下建个大车库，能停下一半的车。以前小区里没地方活动，新小区要建 6400 平方米的社区中心，有食堂、图书馆、健身房，还有个标准化小学。住这儿的张阿姨说：“以后孙子上学不用过马路，我去食堂吃饭不用开火，做梦都能笑醒。”
住在这里的人都说，拆了重盖，不光是房子新了，邻里情也没断。以前住对门的，现在还想住对门，签协议时特意跟政府说：“我们要还做邻居。”
4.居民自治：物业不靠谱？自己管自己。
有些小区，物业收费不办事。垃圾堆成山没人清，路灯坏了没人修，门禁坏了大敞着门。居民不想交物业费，物业更不想干活，越闹越僵。最后，居民们干脆说：“别找物业了，我们自己管！”
怎么管？大家选几个靠谱的人，成立业委会。谁当委员？得是退休在家、有时间、说话公道的。北京有个小区，业委会主任是退休教师，副主任是老工程师，会计是以前在银行上班的，分工明确。
钱从哪儿来？物业费还是要交，但比以前少。以前物业收一块五，自己管只收八毛。收上来的钱，存到专门的账户，每笔开销都在公示栏公布，买了几把扫帚、修灯花了多少钱，清清楚楚，谁也别想乱花。
活儿谁来干？卫生请保洁，一个月来三次，钱从物业费里出。小区的门坏了，工程师傅自己动手修，买零件花不了几个钱。
大家还定了规矩：楼道里不能堆杂物，谁堆了谁清理；电动车不能进楼，楼下装了充电桩；宠物出门要牵绳，拉了屎要自己收拾。谁违反了，先提醒，再不改就在公示栏 “曝光”。慢慢的，小区里再也没人乱堆东西，楼道干干净净，晚上走路都亮堂。
还有一种可能：一半改一半留。
有些老小区，房子不算太破，但也不新。或者有些楼有历史价值，不能拆。这种情况，可能会 “混合改造”—— 好的部分留着，破的部分改掉。
比如西安有个小区，里面有几栋是民国时期的老楼，青砖灰瓦，有保护价值。政府就把老楼修了修，屋顶换了新瓦，窗户换成仿古的木窗，外面看着还像老房子，里面却装了暖气、空调，住着舒服。旁边的几栋破楼拆了，盖成新楼，配了电梯和车库。老楼和新楼挨在一起，老住户既能住新房，又能看到熟悉的老建筑，挺满意。
不管是哪种方式，未来 5 年，老小区肯定会慢慢变好。可能不是所有小区都能装电梯，不是所有地方都能拆了重盖，但至少，漏水的水管会换成新的，坑洼的路会铺平，住在这里的人，脸上的笑容会多起来。
毕竟，房子是用来住的。住得舒坦了，日子才叫日子。
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